Niedrigzins nutzen: Warum ein Forward-Darlehen Sinn macht

Was gut ist, sollte lange währen. Doch auf jede Hochphase folgt irgendwann einmal ein Tief und ebenso umgekehrt und wer sich dessen bewusst ist, sorgt vor. Legt man dies auf die aktuelle Niedrigzinsphase um, so bedeutet dies, dass in naher Zukunft die Zinsen auch irgendwann einmal wieder steigen werden. Worauf die Sparer also dringend warten, stellt für potentielle Kreditnehmer eher ein zukünftiges Übel dar, denn Kredite werden so wieder teurer. Es sollte sich also unter den Kreditnehmern ein gewisses Unbehagen ausbreiten und Anlass zur „Vorsorge“ geben – oder? Aber weit gefehlt, die Angst von Kreditnehmern vor einer Zinswende ist ziemlich gering. Belegt durch aktuelle Zahlen aus der Kreditbranche. Nicht einmal jeder zehnte Kredite aus dem Immobiliensektor ist ein sogenanntes Forward-Darlehen.

Dabei ist das Forward-Darlehen eigentlich aus Sicht des Kreditnehmers gerade in Anbetracht einer zu erwartenden Zinssteigerung ein geniales Werkzeug, um einen aufgenommen Kredit temporär günstig zu halten. Denn mit einem solchen Forward-Darlehen lassen sich die aktuell gültigen Niedrigzinsen bis zu 66 Monate im Voraus festlegen. Allerdings ist aktuelle gerade einmal nur jeder zehnte Immobilienkredit als Forward-Darlehen ausgelegt. Noch im vergangenen Jahr betrug der Anteil dieser Zinssicherungsgeschäfte fast 20 Prozent an allen ausgereichten Immobilienkrediten.
Und es könnte gerade jetzt das Kreditprodukt der Stunde sein. Denn wer jetzt in der Situation ist, neue Konditionen für seinen Immobilienkredit auszuhandeln, tut dies aus einer Position der Stärke heraus – basierend auf wirklich guten Gründen.

Die Anzeichen für eine Zinswende mehren sich. Die Notenbanken haben zehn Jahre nach der Finanzkrise mit dem Ausstieg aus der ultralockeren Geldpolitik begonnen. In den USA dürfte die Fed die Leitzinsen in diesem Jahr weiter anheben, in Europa dürfte die Europäische Zentralbank (EZB) ihre bereits reduzierten Anleihekäufe einstellen. Das alles hat bereits dazu geführt, dass die Immobilienzinsen bereits deutlich angezogen sind. Statt gut einem Prozent kosten zehnjährige Hypothekendarlehen im Schnitt 1,4 Prozent, was freilich noch immer weit unter dem historischen Schnitt ist. Die Zinsen liegen gemessen an der Konjunkturlage viel zu niedrig. Ein Grund dafür ist die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB).

Neben den unverändert niedrigen Zinsen spielt den Kreditnehmern auch noch ein anderer Faktor in die Karten. Nahezu jeder Immobilieneigentümer, der in den vergangenen zehn Jahren Wohneigentum erworben hat, kann sich über einen deutlich gestiegenen Wert seiner Immobilie freuen. Gerade in Bezug auf neuerliche Zinsverhandlungen mit der Bank ein gewichtiges Argument. Denn aus Sicht der Bank minimiert sich das Risiko. Ein Zahlungsausfall des Schuldners wäre für die Bank mehr als gut verkraftbar, weil sie im Gegenzug eine wertvolle Immobilie bekäme.

Aber um es zu verdeutlichen: Forward-Darlehen sind eine Art Gegen-Wette auf steigende Zinsen. Wer damit rechnet, dass es mit den Sätzen nach oben geht, kann sich das heutige Niveau bei den Kreditzinsen für einen festgelegten Zeitraum auch zukünftig sichern. Allerdings hat diese Sicherheit ihren Preis. Denn die Banken lassen sich die vorzeitigen Kreditzusagen mit einem Zinsaufschlag bezahlen. Das Forward-Darlehen hat sich dann gelohnt, wenn etwa zehnjähriges Baugeld, das aktuell 1,4 Prozent kostet, dann deutlich teurer als 1,6 Prozent ist. Wer sich noch längerfristig absichern will, muss entsprechend eine höhere Versicherungsprämie zahlen. Die Aufschläge variieren zwischen den Banken.